优客工场寻找房地产突破口

2016年11月24日，优客工场创始人毛大庆与其他工作人员在阳光100优客工场旗舰店将上百本图书丢放在店内各个角落，供人们传阅。

伴随着房地产黄金20年的落幕，毛大庆离开了万科。2015年，万科依然是国内房企老大，毛大庆依然是地产公司闪耀的明星经理人。如今，三年过去，在房企前所未有的规模竞赛中，万科让出了头把交椅；毛大庆的身份也变成了“明星创业者”。

亲历房地产市场从市场化启动到规模集体放大的20年后，毛大庆认为需要用创业来寻找房地产行业破茧重生的突破口，新办公就是方向之一。而现在中国房地产市场的发展方式正在转变，未来新兴房地产品类增多、体量放大也将给市场带来各种可能性。

冒险创造出的新型城镇化样本

毛大庆喜欢不断给自己设置门槛，然后去一个个跨越。

告别凯德、加入万科，带领北京万科登上200亿元巅峰时刻；再次转身，结束20多年的职业经理人生涯开始创业，从零开始一段未知而艰苦的旅程，都是毛大庆屡跨门槛的过程。“可能我是个冒险家，一个追随内心的人，比较任性。”

中国房地产市场大概经过了三个阶段，一是1999-2007年的市场化启动阶段；二是2008-2014年的规模集体放大阶段；第三阶段，从2015年开始，在房价的政策性管控过程中，中央政策和地方策略已经达成了一个共识——“房住不炒”。

初入万科，正是“规模集体放大”阶段开启之时，规模是当时万科的必答题。时任万科集团总裁郁亮向毛大庆交代：“给北京万科三年时间，以实现万科对北京市场的抱负和期待”，并称万科要争夺北京市场的头把交椅。

不从凯德置地带走一兵一卒，单枪匹马到万科，如何说服“老万科们”死心塌地地跟着自己？如何将入京十年，却依然在四五十亿元规模的北京万科带入和自己区域地位相符的份额？

北京万科2009年拿下的房山区长阳半岛项目直至今日依然被看作“新型城镇化样本”；更是毛大庆征服北京万科的开山之作。

毛大庆回忆，起初因当地无良好教育，北京万科在房山拿地并不受市场看好。后经多番沟通，北京四中同意在此建立分校，需求撬动之下，其余问题也迎刃而解。此后，北京万科还在社区配套和服务方面进行系列创新。“房山现在不像当时只有菜地的样子，已然相当于一个小城。解决当地没有良好教育的现象，造福了当地的孩子，这是我人生中最骄傲的事情。”毛大庆说。

这是毛大庆和北京万科带给房山区的变化，作为北京公司总经理的毛大庆，加盟万科一年后便提前三年完成了郁亮的期许，此后万科一直稳坐北京市场第一阵营，北京万科的销售额也从2009年的43亿元上升至2015年的200亿元。彼时万科的势头更是突飞猛进，2003年万科的营收只有63亿元，而到了2010年，万科营收破千亿，七年间，营收增长15倍以上。

在业内人士看来，万科集团以及同时期房地产企业的快速发展与中国在改革开放后波澜壮阔的城市化进程密切相关。这便造就了房地产的黄金时代。

寻找房地产出路

正如毛大庆介绍，2014年中国房地产市场规模集体放大阶段接近尾声，“刚来北京万科的时候公司有43亿元的销售额，现在是200亿元，其数字背后是经营管理难度的提升。我对变化速度缺乏估计，由于人员迅速膨胀，但效率并不一定提高。另外，业务多元化之后怎么解决问题，让人措手不及”。在离开万科时，毛大庆仍有所遗憾。

效率，是彼时万科的高频词。“2014年万科放弃规模，只考核回款，2015年以现金流为基础进行增值价值创造。”郁亮曾公开表示，万科效益的增长必须要超过规模增长。地产行业的“白银时代”和“天花板论”也在此时被郁亮多次提及。

毛大庆回忆，当时中国房地产行业经过十多年的井喷式发展，从一二线城市的密集开发到三四线城市的长远布局，行业诞生了许多炙手可热的“地产大鳄”和庞大集团，有5家在2016年跻身世界财富500强。随着房地产市场的日趋饱和，发展势头已然放缓。

传统的房地产企业放缓脚步，但新兴的、以互联网为主导的产业却在兴起。毛大庆思考，在创新引领时代的“拐点”上，中国房地产行业破茧成蝶的出路在哪里？或者说，是否能通过引入新的元素，如大数据、智能终端、共享经济，搭建全新的信息化分享平台，从而获得新的爆发点。

思考之后，答案是肯定的。他表示，当初就看好新办公、新居住、新养老、新旅行这四大新领域，认为它们将带给房地产行业更多新的机遇。

四者之间，毛大庆选择了新办公。2015年优客工场刚推出时，人们将其与美国的WeWork作比较，简单理解为毛大庆要将租来的办公场地转租给他人，并附之各类福利性服务。“我并未离开房地产，最多算是二房东，只不过这个二房东是懂房地产的人。”毛大庆如此定位。

不过，现在毛大庆并不会把优客工场再划归到房地产行业。毛大庆表示，严格意义上讲，优客工场是基于“房子”所创建的空间并对此再做更多探索，换句话说，即为“房子”给予更多价值。

数据显示，2015年，国家级的共享空间仅有130多家，而到了2016年9月，就发展到了800多家，40万家企业入驻共享空间，呈几何级增长。经过三年的发展，优客工场已经完成C+轮融资，估值超过110亿元人民币，在全球35个城市布局了160个共享空间。

淘汰与选择不值得担忧

现在的毛大庆，身上的“互联网”气质愈发浓厚，这也是优客工场所带给他的变化。跳出房地产再去看整个行业，毛大庆也颇有感触。“中国房地产行至今日，有很多事值得思考和总结，‘房住不炒’的提法使我们直面房子最原始的意义，房子是用来住的。国家的政策方向是很明确的。”毛大庆如是说。

毛大庆进一步介绍，中国房地产的发展方式正在发生转变，美国自由市场经济下的房地产，催生了很多与金融资本结合的新产品，其中包括房地产资本方法论的推演。在中国类似的情况会不会发生？“中央对于房地产的政策核心其实是建立房地产市场管理的长效机制。那么如何保证机制的长效性？这就一定要形成完善的、可执行的金融管控机制和防范系统性风险的部署。”毛大庆如是分析。

在毛大庆看来，未来新兴房地产品类会越来越多，体量也会逐步放大，比如租赁型住房、特色小镇开发、产业扶持性住房、政策性住房，都是未来房地产发展的可能。优客工场亦如此。

不过，它已不是创立之初人们想的“办公桌的生意”。2017年底优客工场社群之中的变化，使得毛大庆开始思考联合办公行业发展的未来。他意识到，联合办公领域简单以用户、流量为核心的时代已经结束。企业必须通过强化自身运营、整合外部资源、互联网创新实践方面进行探索，即从单纯的共享办公空间成为社群连接体。

优客工场一直致力于搭建一个基于价值观认同的精神共同体和商业联合体，这是商业社群生态圈的基础轮廓。在此意愿驱使下，优客工场的App已经正式更名为优鲜集，更多企业将通过优鲜集App聚集、聚变和发生更多裂变，这是优鲜集希望实现的。

在优鲜集的平台上，近万家入驻会员企业可以在此发布讯息、共享资源、寻找合作伙伴。不仅如此，优鲜集还是一个面向世界的完全开放的免费平台，即便不是优客工场的入驻会员企业，也可以免费注册成为会员，借助平台的力量获得更多机会。核心是整个企业建立一个多维度的评估体系。

目前，优客工场已投资了包括空间研习社、优客里邻传媒、优和维尔国际医疗、幂次方学院、泛优咨询、跑哪儿科技、知呱呱、企业盒子、AA加速器等34家优秀创新企业，涉及共享办公空间、教育、高端医疗、互联网+体育、传媒等多个领域。

冒险

2015年，毛大庆离开万科，旋即创立优客工场。当时他写下了这样一段话：2015年，于我而言，有着非常特别的意义，我进入中国房地产行业已满20周年。“当时马上过秦川，倐忽于今二十年”——风云聚散，诗酒轻狂，这是中国房地产行业最黄金的20年，也是我不断成长的20年。于毛大庆而言，在早就功成名就、可以安逸生活的时候，毅然转身，在他的身上验证了企业家精神中最可贵的创业、冒险精神。

而后创业的三年多时间里，毛大庆创办的优客工场一路风驰电掣。从成立至今已经在全球35个城市布局了160个共享办公空间，成为国内这一领域的独角兽企业。但毛大庆依旧持续着他的创新和冒险，企业也迅速扩展、迭代。优客工场已不仅是一家建立在共享经济基础上的联合办公物理空间，而是真正成为社群连接体、精神共同体和商业联合体。他的商业社群生态圈基础轮廓已经形成。

北京商报记者 董家声